Bygge hus: Alt om byggesøknad
Bygging av hus er et søknadspliktig tiltak, men hvordan er søknadsprosessen?
Det er mange spørsmål som dukker opp når man skal bygge nybygg. Særlig med større byggeprosjekter som husbygging er det vanskelig å vite hvor man skal begynne og hva man må gjøre.
I denne artikkelen går vi gjennom det du må vite om byggesøknaden, hvordan søknadsprosessen er, hva du kan gjøre selv, og kanskje enda viktigere, hva du ikke kan gjøre selv.
Må jeg søke om å bygge?
Det første du må ta stilling til er om du i det hele tatt er nødt til å søke om tillatelse før du begynner å bygge. Når det er snakk om store byggeprosjekter som husbygging må du søke til kommunen om tillatelse, men for mindre byggeprosjekter slipper du kanskje unna. Nybygg som garasje og boder under 50 m² er nemlig unntatt søknadsplikten, gitt at det ikke finnes bestemmelser på eiendommen det er snakk om.
Hovedregelen er imidlertid at du må søke om tillatelse hos kommunen for å få lov til å bygge. Denne søknaden må innvilges før du kan begynne bygningsarbeidet.
Les mer: 11 ting du kan bygge uten å søke
Kan jeg søke selv?
På samme måte som at det finnes bestemmelser på hva du kan bygge uten å søke og ikke, er det også bestemmelser på hvem som kan søke og ikke.
Som en hovedregel kan du selv søke når det er snakk om mindre prosjekter. For større byggeprosjekter er du imidlertid avhengig av å ha en ansvarlig søker.
En ansvarlig søker står ansvarlig for at byggeprosjektet blir gjennomført i henhold til lovverket, bestemmelser og reguleringer. En ansvarlig søker må også sørge for at all nødvendig dokumentasjon blir ordnet.
Med mindre du har fagkompetanse vil du være avhengig av at en ekstern fagmann stiller som ansvarlig søker. Dette er den vanligste løsningen på store byggeprosjekter og for dem som ikke har erfaring fra boligbygging.
Hvor mye koster det å søke om byggetillatelse?
Norske kommuner har ikke lov til å kreve inn mer enn faktiske kostnader knyttet til behandlingen av søknaden. Det er likevel store forskjeller rundt om i landet.
I enkelte kommuner er det gebyrfritt å søke, mens det i andre kommuner kan koste flere titalls tusen. Det er derfor lurt å undersøke hvor mye du eventuelt må ut med for å søke, slik at du kan ta høyde for denne utgiften i byggeplanen.
Hvor lang tid tar det å få svar på en byggesøknad?
I henhold til regelverket skal det ikke ta mer enn 12 uker å få behandlet en byggesøknad, men i praksis kan ventetiden overstige dette. Det er nemlig flere faktorer som påvirker behandlingstiden.
For det første er det verdt å merke seg at taket på 12 ukers behandlingstid kun gjelder søknader hvor det ikke foreligger merknader fra naboer, søknad om dispensasjon eller andre individuelle forhold.
I tillegg vil kommuners ressurser og antall ansatte i saksbehandlingen i forhold til antall søknader spille inn på behandlingstiden.
Ettersom det kan ta relativt lang tid før du får svar på byggesøknaden, så vil det være lurt å skrive en søknad som blir godkjent raskest mulig.
Hvordan skrive en byggesøknad som kommunen godkjenner?
Med massevis av dokumenter som skal fylles ut er det fort gjort å bli frustrert om du ikke får en byggesøknad godkjent. Mange søknader blir imidlertid avslått fordi de er ufullstendige.
Bruk derfor god tid på å sørge for at søknaden er plettfri. Tenk at du skal gjøre det så lett som overhodet mulig for kommunen å godkjenne akkurat din søknad. Har kommunen din høye kostnader knyttet til byggesøknader risikerer du dessuten å kaste penger ut av vinduet om du ikke får den innvilget.
Med mindre du er godkjent til å selv være en ansvarlig søker for din byggesøknad, vil søknadsprosessen gjerne håndteres av en entreprenør eller arkitekt tilknyttet byggeprosjektet ditt.
Allikevel vil det være nyttig å ha et helhetlig bilde av hvordan søknadsprosessen forløper seg. Da er det enklere å finne ut hvor mye som skal gjøres, hvor lang tid du må beregne og hva som skal på plass før du får godkjennelsen du venter på.
Slik lager du byggesøknad
Ifølge Direktoratet for byggkvalitet er det åtte steg fra idé til ferdig søknad.
- Finn planer og bestemmelser.
- Hvor stort kan du bygge?
- Hvilke hensyn må du ta?
- Tegne og plassere byggverket.
- Orientere naboene.
- Fylle ut søknad og send inn.
- Få svar på søknaden.
- Skaffe ferdigattest.
1. Finn planer og bestemmelser for din eiendom
Det første du må gjøre er å avklare hva som er tillatt og ikke på eiendommen du vil bygge på. Dette vil si at du må se hvilke regler, planer og bestemmelser som gjelder på eiendommen.
For å gjøre dette er det lurt å få tak i et situasjonskart over eiendommen. I enkelte kommuner kan dette finnes på nett, mens i andre må det bestilles fra kommunen.
Et situasjonskart er et kart over eiendommen som viser bygninger og plassering i omgivelsene. Kartet brukes til å tegne inn og målsette byggeprosjektet.
Når du har tegnet inn planene dine kalles det for en situasjonsplan. Situasjonsplanen legges ved søknaden din for å illustrere byggeprosjektet.
Informasjon om bestemmelser, planer og regler vil du ofte kunne finne i kommunens arealdel, reguleringsplan eller områdeplan.
Når du samler informasjon er det også lurt å notere gårdsnummer, bruksnummer, festenummer og seksjonsnummer på eiendommen din slik at du har dette klart til der det etterspørres.
Er du heldig kan du bestille en såkalt «byggesøknadspakke» fra kommunen. En slik pakke inneholder alle relevante dokumenter om eiendommen din og du vil dermed være spart for mye arbeid.
Enten du ikke har klart å finne alle relevante dokumenter eller om du bare er usikker på om du har alt, så er det alltid lurt å spørre kommunen om hjelp før du går videre.
En regulert eiendom har planer og bestemmelser for hva som er lov og ikke å gjøre med eiendommen.
Dette er gjerne fargekodet slik at gule områder er boligområder, grønne områder er friområde og grått betyr for eksempel at området er regulert til parkering eller vei.
En uregulert eiendom har store begrensninger i bruk.
Kontakt kommunen for å avklare hva det betyr for byggeplanene dine.
2. Hvor stort kan du bygge
Regulerte eiendommer har regler på hvor mye som kan bygges på eiendommen. Når du skal bygge er det derfor viktig at du holder deg innenfor rammene satt av det som kalles «tillatt grad av utnytting». Dette handler enkelt sagt om hvor stor del av eiendommen din du har lov til å bygge på.
Du må derfor regne ut hvor stor del av eiendommen som allerede er bygget på, og hvor stor del byggeprosjektet ditt vil kreve. Vil det totalt overstige «tillatt grad av utnytting», må du endre planene slik at du kommer innenfor kravene.
Nøyaktig hvordan dette beregnes varierer noe, men det vanligste er å se på BRA, BYA og %TU.
- BRA = Bruksareal. Oppgis enten i m² eller %
- BYA = Bebygd areal. Oppgis enten som m² eller %
- %TU = Prosent tomteutnyttelse. Oppgis som %
3. Hva må tas hensyn til?
Situasjonskart, planer og bestemmelser du har hentet ut om eiendommen, gir deg den informasjonen du trenger om hva du må ta hensyn til med byggeprosjektet ditt.
Vanlige hensyn du må ta kan være knyttet til ting som avstand til vann- og avløpsledninger, avstand til naboeiendom, sjeldne plante- og dyrearter og om det eventuelt er i et flom- og skredområde.
Om du ikke tar hensyn til bestemmelser og planer for eiendommen vil du ikke få godkjent søknaden. Derfor er det viktig at du revurderer planene om du ser at det vil bryte med en bestemmelse.
Hvis du ikke ønsker å endre byggeplanene, og de bryter med en bestemmelse eller reguleringsplan, er du nødt til å søke om dispensasjon. Dette fører imidlertid til lenger saksbehandling og kommunen vil i mange tilfeller avslå.
Når du søker om dispensasjon må du henvise til hvilken regel eller bestemmelse du søker unntak fra, og begrunne hvorfor du til tross for denne bør få lov til å bygge.
For å få dispensasjon må du forklare hvordan byggeprosjektet ikke undergraver bestemmelsen, og samtidig peke på fordelene med byggeprosjektet ditt som gjør at du bør få dispensasjon.
Vurderer kommunen din fordelene som større enn ulempene kan de være mer villige til å innvilge dispensasjon.
Før du sender søknad om dispensasjon bør du vite at kommunen vanligvis ikke kan legge vekt på personlige forhold i vurderingen. Det vil si at om du ønsker å bygge ut huset fordi du har fått større familie så vil ikke det i seg selv være en god nok begrunnelse.
Et godt tips når du skal søke dispensasjon er å sjekke hva som eventuelt har kvalifisert til dispensasjon i ditt område tidligere.
4. Tegne byggverket
En av de viktigste delene av søknaden er tegningene. Det er her du gir kommunen et overblikk over inngrepene du ønsker å gjøre. Derfor må tegningene være målsatt og i rett målestokk.
Som regel trengs det tre typer tegninger til søknaden:
- Plantegninger. Sørg for å notere hvor store rommene er og hva de skal brukes til.
- Snittegninger. Snittegningene må vise snittet på langs og på tvers av bygningen i tillegg til å oppgi høyden på etasjene.
- Fasadetegninger. Disse skal vise alle sider av bygningen og terrenget rundt slik det er i dag og hvordan det vil bli etter byggeprosjektet.
Finn et eksemplar av situasjonskartet over eiendommen og tegn inn det du skal bygge i samme målestokk som kartet bruker. Det er viktig å være nøyaktig så bruk linjal og vær nøye med målene.
Mål deg fram til det som er korteste avstand fra det du skal bygge, til nærmeste bygg på egen eiendom, nærmeste nabobygning, nærmeste nabogrense, midten av gangvei, sykkelvei eller bilvei.
Husk også at du må måle opp og tegne inn avstander til typiske hindringer som kan være relevante. Vann- og avløpsledninger, trikkespor, togspor og høyspentledninger må alle tegnes inn.
5. Nabovarsel
Skal du bygge noe som krever søknad eller dispensasjon er du pliktet til å sende et nabovarsel hvor du informerer naboene om byggeplanene dine.
For å gjøre det enklest mulig for deg selv bør du bestille en naboliste fra kommunen. Da vil du bli tilsendt en oversikt over alle som skal varsles.
Deretter må du fylle ut skjemaet for nabovarsling og samle dokumentasjonen og tegninger for byggeprosjektet. Lag en kopi av dette settet til hver av naboene og en kopi til å legge ved byggesøknaden.
For selve utleveringen av nabovarselet er det fire ulike måter å gjøre dette på:
- Personlig overlevering
Ved personlig overlevering bør du få signatur fra naboen på at de har mottatt nabovarselet. - Sende på e-post eller sms
Det er mulig å sende på mail eller sms, men hvis varselet skal vurderes som gyldig er du nødt å få svar. Automatisk svar er ikke gyldig. - Sende rekommandert post
Sender du via Posten må du få dem til å kvittere for hvem du har varslet. Her er det ikke nødvendig med svar for at det skal være gyldig og svarfristen begynner å løpe fra kvitteringsdatoen. - Sende digitalt via Altinn
Sender du via Altinn løper svarfristen fra datoen du sender ut varselet. Ikke nødvendig med bekreftelse på mottatt varsel.
For at naboene dine skal ha nok tid og anledning til å sette seg inn i byggeplanene dine og komme med eventuelle innvendinger, er du nødt å vente 14 dager etter du har gitt nabovarsel før du kan gå videre.
Om det ikke er noen merknader er det bare å sende inn søknaden. Legg ved dokumentasjon på at naboene har blitt varslet, samt kopi av nabovarselet med alle vedlegg. Har du varslet gjennom Altinn er det nok å levere kvittering på at du har sendt nabovarselet.
Hvis en eller flere har kommet til deg med innvendinger, bør du vurdere om det er noe du er nødt å endre med planene dine. Endrer du planene må du sende ut et nytt nabovarsel med de oppdaterte planene. Velger du å ikke gjøre endringer basert på innvendingene kan du gå videre med søknaden. Bare pass på å ha med merknadene fra naboene som vedlegg.
Til syvende og sist er det kommunen som vurderer om det er greit eller ikke, så det er ikke sikkert at naboenes innvendinger vil bli tatt hensyn til.
6. Fyll ut søknad og send inn
Når du har gjort alt forarbeidet og ventet ut fristen for naboene å komme med sine innvendinger, står du fritt til å sende inn byggesøknaden.
Sørg for at all dokumentasjon er med og at alt er korrekt utfylt. Da slipper du at søknaden blir avslått kun fordi den er mangelfull.
7. Få svar på byggesøknaden
Når du får svar på søknaden er det bare to mulige utfall. Enten får du den innvilget du kan sette i gang med byggeprosjektet, eller så får du avslag og du må gjøre en vurdering på veien videre.
Har du fått godkjent og skal begynne å bygge, så er det greit å vite at byggetillatelsen er gyldig i tre år. Sørg for at du holder deg nøyaktig til planene du har fått innvilget.
Skulle det dukke opp nye forhold etter godkjennelse/byggestart er du nødt å stanse arbeidet fram til situasjonen er avklart med kommunen. Et eksempel på dette kan være arkeologiske funn.
Får du avslag fra kommunen har du i praksis to alternativer. Enten kan du gjøre endringer på byggeplanene og gå gjennom en ny søknadsrunde. Eller så kan du klage på vedtaket innen tre uker, om du mener du bør få tillatelse.
8. Ferdigattest
Etter at byggeprosjektet er ferdig må du søke om en ferdigattest. Først når denne er godkjent har du lov til å ta i bruk bygningen. Har du bygget nøyaktig etter planen behøver du kun å sende inn attesten.
Har du gjort endringer på den godkjente søknaden? Da må du vurdere om endringene er såpass store at du trenger å søke om en ny byggetillatelse. Er det små endringer, som for eksempel at vinduene ble mindre eller større enn planlagt, må du legge ved vedlegg som dokumenterer dette i ferdigattesten.
Ved å søke om en ferdigattest bekrefter du at du har bygget i henhold til søknaden din og at byggingen har vært i tråd med plan- og bygningslovens krav.
Kilder:
Byggstart / Direktoratet for byggkvalitet / Forbrukerrådet / Huseierne.no / Lovdata.no (1) / Lovdata.no (2) / Viivilla.no
